アタリの
中古住宅を手に入れた
努力はしたが
難しい話ではない
慎重に予算内で
リスクの少ない家をさがした結果
iiwasi.blogでは、大学生、親族問題、老後準備。世代特有の悩みを取り上げます
当サイトはアフィリエイトプログラムを利用しています
安くて良い家は
人生に大きなゆとりをもたらします
業界サイトでは書けない、リアル体験談おとどけします
安心安全のためにしらべたこと
安い理由、良い担当者の記事はこちら
サラリー世帯は予算決めが大事
安くて良い家をさがす前に
予算を決めましょう
さがしているうちに
予算が大幅にアップするのはよくあるはなし
金額に比例し
イイ家があるのは当然
ちゃんと予算内で
家をさがそう
サラリー世帯は夢のマイホ－ムNG
しょっぱなから
申し訳ないですが
月収、３５年ローン払いで家を買うなら
夢を見るのはマズイ
サラリー世帯は
投資物件のつもりで
価値ある住宅をさがすほうが、ぜったい良いです
住宅ローンキツイ
失敗、返せないで検索すると、相談、ブログへ、窮状の書き込みが見つかる
失敗のリアルを確認しておいた方がよい
ローンは借金
サラリー世帯、家の予算の考え方
相続
不労所得があるなら良いが
サラリー世帯は
生涯でつかえるお金が決まっている
さらに
65歳から無収入。慎重になろう
たとえば
超ざっくりですが
年収７００万円でも
一生で使えるお金は２億３千万円
食費、光熱費など
生きるためのお金と、老後費をのぞけば、のこり７千万
のこりの7 千万円で
家、車、教育、娯楽教養費をまかなう
教育費は
公立で、ひとり１千万といわれる
３００万の新車を
３回かったら、９００万円
4千万の家をローンで買ったら
支払総額は5千万前後
これで、6,900万、ほぼアウトっす
これはまずい
超ざっくりでも
家に使える予算を想像しておくとブレない
筆者の予算の考え方
筆者は更に慎重に
払える金額から予算を考えた
いまの世帯収入からではなく
何かがあった時、パートでもはらえる金額にした
月にかえせて７万円
ボーナス払いなし、２千万円台をめやすにした
ここで
新築はムリ。都心には住めないことがはっきりした
資産価値のある家を探そう
売れる家は資産
売れない家は負債
サラリー世帯
夢のマイホームではなく、資産価値のある家をさがそう
周辺の新築より
1千万、安く買った
物価高騰もあり
購入から２０年たつが、いま売っても買った値段より高く売れる
正直、当時は
家の価値など思い及ばなかったのだが
ローンの支払ができなくなったときに
すぐ売れる家がいいと探したら、それが価値だった
ローンは完済
家が、万が一のときに、助けになる財産となった
資産価値の下がりにくい家。などで検索してみてください
いっぱんてきに
どんな立地の、どんな家が、売れやすいか、情報があります
筆者が経験した以外にも
さまざまな、安く買える条件が存在するでしょう
たくさんの家をみれば
家のスキルもあがり、良くて安い家にであう確率もあがる
一生の買い物のために、家の経験値をつむ
安く良い家をみつけるには
あるていど、家の経験値が必要でした
家の経験値を
つんだ過程をお伝えします
家を購入するきっかけ
当時の住まいは
８万5千円の賃貸
もち家は高くて買えないと思ってた
公営住宅の申込みをしていた
ある日
1千万円の中古マンションのチラシが入った
1千万で家が買えると思っていなかったので興味をもった
8万 5千円の家賃、10年住んだら1千万だもんな～
多くの家を見学した
公営住宅に申込みながら
中古住宅もしらべはじめた
気になる家を見学した
見学会の看板を目にすればよった
家なんて
ふつう、自宅か、数人の知人宅しか見たことがない
さまざまな家をみると、目が養われる
さまざまな家
大きすぎる家、古すぎる家、床下が腐りふかふかの家、天井が低い家、増築した家、かびくさい家、駐車場がない戸建てがある事もはじめて知った
バブル期のマンションは外壁タイルも高価。床板もあきらかに高級だった。贅沢な時代を感じた。高価な建材をみると安価な建材もわかるようになる
おなじ築年数でも住人の扱いで家の傷みが違う。築浅なのに調味料が壁にとびちった室内の家もあった。何があった？ 築浅も、たびたび売りに出されることを知った
管理の良いマンション。そうでないマンション。マンションは管理を買うという意味、修繕時期、滞納状況にも注意がひつような事も知った
土地の条件もさまざま
上下水道、浄化槽、都市ガス、プロパン、私道の有無、再建築可否、建て直し時のセットバック有無、借地権つき、地目、旗地、整形地、接道義務 境界杭の有無 などなど知った
たくさん見る中で
ほり出しものがあれば、ラッキー
なくても、経験値があがる。みて損はない
不動産営業のことはあまり気にしない
いくつかの不動産屋をのぞいたが
あまり営業をうけなかった
せかされることなく
プレッシャーもなかった
半年くらいのあいだ
チラシやネット、立看板で見つけた物件を
マイペースで見つづけることができた
今思えば
低予算、駅近、文教地区、新しい家
ムチャナ条件をだしたので
面倒くさいか、ひやかし客だと、相手にされなかもしれない
相手にされなくても
礼節をわきまえれば、邪険に扱われることはない
実物を見るたび
不動産屋と会話するたび、知識がふえる
知識がふえれば
もとめる家もイメージできてくる
営業担当の質も見ぬけるようになる
もし
しつこい営業にあってしまったら、正直に気持ちを伝えてはいかがでしょうか
たとえば
「購入は考えているが、どんな家がよいかを勉強している最中で、購入時期も未定です」「しばらくは気になる物件を見てみたい」というように伝え、それでもお願いできるかどうかを聞いてみてはいかがでしょうか
お客さんの中には
何年も探し続ける人や、風水で購入する家の方角を決める人など、さまざまな個性的な人がいると聞きました
自分たちの
考えや希望を明確に伝えることは、大した問題ではありません。不動産業者にとっても、顧客のニーズに応じた対応がしやすくなるため、効果的な方法です
古美術商が
本物を見つづけ審美眼をやしなうように
家も
実物をある程度の数を見た方が目がこえる
ちなみに
今の家を仲介してくれた営業担当さんは
ムチャナな要望も真摯に受けとめてくれました。予算がかぎられている客だと、値踏みされることもありませんでした
いくつかの不動産業者と
関わりをもち、経験をつんだからこそ、素晴らしい担当者に出会え、安く良い家をかうことができたと感じています
実際に購入した家
戸建て、マンション問わず見学したが
購入したのは中古戸建て
- 郊外、都心まで 40分前後
- 2路線駅、始発あり、快速停車駅
- 駅より徒歩4分
- 築5年、人が住んだ期間2年の中古戸建
- 60平米広くはない
- 日当たりはいまいち
- 土地の値段+αで購入できた。パートで返せるローン範囲内
安く買えた理由について
安く買えたことに
いくつかの理由がありました
購入時の社会、経済背景
当時
景気の影響で不動産市場は低迷中
不動産価格も下落中
これも安くかえた理由
不動産価格推移
などと検索すると、状況がグラフで確認できますよ
いまが
適性価格か、高騰中かわかれば、購入判断の材料にできる
経済予測はムリでも
不動産業界では1年の中に
繁忙期、閑散期、比較的高い時期、安い時期はあるようです
その家のストーリー
買った家は
もとは競売物件だった
建てた工務店が倒産し
登記上、複数の法人で所有者がかわっていた
人が住んだのは２年
今回の売主も周辺の新築よりは、やすく購入したのだろう
これも安く買えた理由
逆に
高く買った人は、高く売りたい
不動産高騰、バブル期に購入した家を
ありえないくらい高値で売ろうとしている売主さんもいる
売主が家を手放す事情
売主は
新居を探していた
急な家庭の事情で
親と同居する必要性があり、広い家に転居しなければいけなかった様子
これも安く買えた理由
売りをいそがない売主からの値引はキビシイ
売主の心理的コンディション
先に、何人かが内見していた
売主は内見で良い思いをしなかった。と担当不動産から聞いた
住居中の内見はストレス
きもちは、より高く売りたいよりも
適当なところで
売却をしたいに、変化していたかもしれない
このような相手の心理状況も
安く買えた理由
売主の性格
売主は
神経質な方ではなかった
金銭に余裕があるのか
売主と、売主の担当不動産との会話を聞いたが、ゆとりがある
急ぎ転居先をさがしているはずなのに
おどろくほど会話がゆるい。結局、となり町で立派な新築を購入したらしい
担当不動産も、おなじくゆるくて驚いた
こだわりのある方、神経質な方、意地悪な方だと、値引きは難しそう
売主が、買い手にもつ印象
売主がわが家に
好印象をもってくれたかもしれない
売主とわが家は
同じ家族構成、子どもの年もちかい
内見のときは手土産を持参した
売却をきめるのは売主
悪い印象を残さない努力は必要
そこは人
印象は、値引き交渉にも影響する
中古住宅の値段決めは
フリマと一緒。交渉はお互いの仲介不動産がおこなうが、売り手と買い手が納得した金額で決まる
筆者にとっては
結果的なことですが、良い家をやすく買えた理由は以上のようなことだと思います
欠陥住宅ではないか確認する
安くても
欠陥住宅なら、高くつく
建物の確認はプロに任せた
たとえば
鑑定書のない、3,000万円宝石を買う人はいない
素人が
家を専門家に見てもらわずに買うのはかなり冒険
ホームインスペクター（住宅診断士）に鑑定してもらった
購入前に
不具合が発見できれば、価格交渉ができる。修繕のこころがまえができる
保証があっても
施行するのは人。購入前の方が優位
身近で起きたトラブル
大手不動産から
中古物件を購入。 住みはじめてすぐシロアリを発見
保証があったので
不動産会社に相談するも
不動産会社も売主も、シロアリは売却後に発生したのだから知らないと主張。修理を拒絶
解決に1年以上かかり
結局は保証してくれましたが、そのストレスたるや・・・
購入前に充分な確認が必要
瑕疵担保責任、契約不適合責任など補償があるから絶対大丈夫！と考えないほうがいいかもしれない
イヤがる、面倒がる、手のひらをかえす担当もいる・・・（怖）
立地を確認する
安くて良い家でも
安心して住み続けられなければ困る
何回も家を買う財力はない
立地についてしらべた。自然災害についてしらべた
デメリットの少ない家に出会えた
中古住宅を値切ってみた
今なら
失礼すぎる気持ちでできないが
公示価格の坪単価での土地価格と
プラス α建物の値段で購入したいと不動産担当にそうだんした
担当者から
この金額だと、売主を怒らせて、交渉決裂するかもしれませんよ、といわれた
いまの金額だと予算をオーバーする
決裂したらご縁がなかったものとするとして交渉を依頼した
売主には
予算はないが、とても気に入っている
大切につかうので、ぜひお譲り頂きたい
と交渉してほしいとおねがいした
嫌な言い方をすれば
交渉は不動産の担当社同士
売買が成立すれば
仕事がひとつ終わる
きっと上手に
交渉してくれると、信じてまった
可能な設備を残してもらった
希望した金額はむりでしたが
かなり値をさげてくれた
許容範囲だったので
購入をきめた
さいごに
本当にお金がないので
不要な照明
カーテンレール、エアコンがあれば、残してしてほしいとおねがいしてもらった
エアコンはすべて
照明はいちぶを残してくれた
じぶんで用意したら、何十万の金額
平和に売買終了
購入が決まれば
あとは指示された手続きにしたがうのみ
売主、買主の仲介不動産担当、士業の方々、行員の方々交え、手続きをおこなった
双方のこどもたちは
なかよく遊んでいた
行員と士業の方が
「きょうはとてもスムーズで良い手続きでしたね」と会話しているのが聞こえた
何がスムーズで
何がよいのかはさっぱりわからないが、無事にてつづきが終わったことは理解できた
逆に
荒れる手続きというのがあるのか？と、そっちが気になった
まとめ
- 会社員の購入注意点
- 会社員は夢だけでなく、投資物件として価値のある住宅を選ぶべき。失敗は取り返しがつかない
- 会社員は夢だけでなく、投資物件として価値のある住宅を選ぶべき。失敗は取り返しがつかない
- 生涯予算の考え方
- 会社員の生涯収入から家に使える予算を計算し、現実的な視点を持つ
- 会社員の生涯収入から家に使える予算を計算し、現実的な視点を持つ
- 物件探しの重要性
- 様々な物件を見学し、広がる知識を通じて理想的な住宅を見つける経験が重要
- 様々な物件を見学し、広がる知識を通じて理想的な住宅を見つける経験が重要
- やすさの理由
- 環境、状況で安くなる可能性がある
- 環境、状況で安くなる可能性がある
あとがき
賃貸公営住宅のかわりに買った家なので
まったくキラキラした買い物ではありませんでしたが
あれから２０年以上たち
安くて良い中古住宅をえらんでよかったと感じています
予算の関係ですが
ちいさな家であったことにも満足しています
ちいさな家のメリットの記事もありますので
よかったら読んでいってください
このあと
自分で理解する破産しない家の予算の考え方をのせました
ご興味あればどうぞ
破産しない予算をじぶんで考える
個人的には
住宅雑誌や、不動産、銀行のすすめる予算は
高い家を買ってほしい
お金を多く借りてほしい方々の
MAX予算だと思っている
わが家の本当の予算を
じぶんで知りたい
およその金額でも充分役立つ
ＦＰにたのべば
正しく出してもらえるが、家計簿がないとムリ
家計簿ないままＦＰ相談して終わった話
だから
なんとなくでも、じぶんの家の予算がわわかれればOKなやり方を考えた
そもそも社会保障制度も物価もかわる
細かく計算しても、将来において正解かは不明
しらべるないのが、いちばん怖い
① 一生でいくら稼げるか知る
簡単にいうと
生涯でつかえるお金から、いきるための予算をひいたのこりを調べた
お給料から税金をひいて
実際つかえるお金のことを、手取りとかよぶ。手取りがしりたい
ざっくりでも
年収はわかりますよね
年収○○円の手取りははいくら？とネットで検索してみた
○○円です。とでてきた
出てきたてどり金額に、働く年数をかければＯＫ
手取り500万円。40年はたらくなら、500万×40年で2億円
2億円が、じぶんが生涯でつかえる金額
② 生きるのにいくら必要か知る
定年まで
生きるのにいくら必要かしりたい
しかし
わが家に、家計簿はない
そこで
老後の生活費に注目した
老後は
教育費もない、生きるための費用にちかいと考えた
老後の生活は？と、ネット検索してみた
22万 ～ 25万。ゆとりある老後だと37万だった
その金額にはたらく期間をかけたら、生きるための費用がでる
月20万なら、40年で9,600万
月30万なら 1億 4,400万
③ 退職後いくら必要か知る
退職で収入がなくなる
年金はいくらもえるのだろう
ネットで
年収○○円の年金額は？と調べるとでてくる
年金だけで
生活できそうなら、老後費はいらない
しかし
月２０万円必要なのに
年金が１５万円なら、月に５万円足りないことになる
老後の生きているあいだ、ずっと月５万必要
それを現役時代によういしなきゃいけない
ちなみに
65歳から90歳までは300ヶ月
老後が、10年だとおもうなら、120ヶ月
月5万円、300ヶ月で1,500万なんです
ヤバくないですか
①②③の金額をつかって家の予算を想像する
たとえばですよ
いっしょう分の手取りが2億 3,000万
生活に、１億3,000万
老後に3,000万ひつようなら
のこりは7,000万
7,000万で
家、車、娯楽教養をまかなう
子どもは公立なのか私立なのか
車はいくらで何回うか
じゃ、家はいくらかとなるわけです
車を買わないなら、家の予算をあげられる
子どもがオール私立なら、家は安く抑える
全体的にかんがえられます
これら
決して正確な計算ではありませんが、当たらずとも遠からず
じぶんの予算が2,000万円なのか、5,000万なのか、8,000万なのかは
わかってくると思います
家の購入をかんがえる指標のひとつにはなるとおもいます
コメント